人行:稳步发展房地产投资信托基金(REITs)
在中央的指导下，中国金融体系正稳步推动房地产投资信托基金（REITs）的健康发展，目标是打造一个多元化的住房供应体系，稳固房地产市场基石。这一系列政策旨在通过金融创新，为新市民和青年群体提供稳定、可负担的租赁住房解决方案。
REITs基金，全称不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），也被称为房地产投资信托基金。REITs是一种信托基金，通过发行收益凭证来汇集投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资产生的综合收益按比例分配给投资者。
什么是房地产信托投资基金房地产信托投资基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。它是房地产证券化的重要手段。
REITs基金是一种通过投资于不动产（如写字楼、购物中心、公寓等）的股票或债券而获得收益的投资工具。与传统的房地产投资相比，REITs基金的优势在于其流动性更高、分散风险更好、投资门槛更低。投资者可以通过购买REITs基金的股票或债券，间接参与到房地产市场中，享受租金收入和资本增值带来的回报。
房地产投资信托REITs的分类
1、房地产投资信托（REITs）是一种投资工具，根据其业务模式和资产配置，主要分为三种类型：权益型REITs、按揭型REITs和混合型REITs。首先，权益型REITs主要聚焦于房地产的直接运营和收益。这类投资信托机构持有并经营收益型房地产，业务涵盖广泛的房地产活动，包括房地产的出租、开发以及提供租户相关的服务。
2、根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。
3、抵押型 REITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。混合型 REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。
4、按业务性质和收入来源，REITs分为股权型（EquityREITs）、债权型（MortgageREITs）和混合型（HybridREITs）三种类型。
5、REITs因为是一种信托型基金，所以其有着以基金方式划分的类别，即权益型和抵押型 权益型REITs，直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润，当前全球大部分REITs都属这一类。
房地产信托投资基金全球范围REITs的收益比较
1、过去二十年间，全球房地产信托投资基金（REITs）的表现呈现出显著的地域差异。北美地区的REITs收益最为显著，平均收益率达到了12%。欧洲地区的REITs紧随其后，平均收益为1%，但近一年来，受欧债危机影响，其收益率急剧下滑至-2%。相比之下，亚洲REITs的平均收益较低，仅为6%。
2、REITs的主要收入来源包括房地产租金、抵押利息和资产出售收益，并可在证券交易所上市流通。相比之下，中国的房地产信托计划是200份合同限制的非标准化金融产品，通常不涉及大规模资产包收购，收益取决于具体信托方案，且无公开二级市场。
3、REITs的特点在于：收益主要来源于租金收入和房地产升值；收益的大部分将用于发放分红；REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。
房地产投资信托REITs目前的规模
在美国，目前大约有300个REITs（房地产投资信托），它们的总资产达到了惊人的3000亿美元，其中大约三分之二的REITs在国家级股票交易所上市。非上市的REITs也存在，但通常讨论的REITs主要指的是上市的部分。REITs的发展历史可以追溯到1880年，其初衷是让小额投资者能够参与到大规模的房地产收益投资中。
尽管我国在2002年有了首个接近国际标准的房地产投资信托产品——上海国际大厦项目资金信托，但目前的房地产信托产品主要集中在基础建设项目，纯房地产项目较少，且市场规模和运营模式相对单一。
REITs基金是一种以房地产为主要投资标的的基金，它的收益稳定，风险相对较低。中国REITs市场虽然规模较小，但随着政策的逐步放宽和市场的逐步成熟，预计未来几年中国REITs市场将会快速发展。建议投资者在风险可控的情况下适当配置REITs基金。
REITs的发展 REITs的概念可追溯到1880年。1960年，国会设立REITs，以使小投资者可以投资于大规模的收益型房地产。国会认为使一般投资者能够投资于大型商业房地产的惟一方法就是采用合伙投资安排，设立一个经济体来持有商业房地产，进行融资和经营活动。
从国外公寓类REITs发行情况看，该行业的资金吸引能力也不甚乐观。据戴德梁行发布的《亚洲房地产投资信托基金研究报告》，截至2018年6月30日，亚洲市场上共有168只REITs，总市值达2348亿美元，而公寓类REITs只有8只，占比较小。
REITs与中国房地产信托在回报分配、税制和市场流通性上有何主要差异...
1、在回报方面，REITs对投资者的要求更为慷慨，通常需要将收入的大部分分配给投资者，比如美国的REITs要求将95%的利润分配给投资者。而中国的房地产信托计划，其回报以合同约定的协议回报为主，一般在3%-9%范围内。
2、第五，REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。第六，国内的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。
3、收益分配：REITs一般将绝大部分收益（通常为90%以上）分配给投资者，长期回报率高，与股市、债市的相关性较低。低杠杆：同房地产上市公司一样，REITs同样是杠杆经营，但杠杆较为适中，美国的REITs资产负债率长期低于55%。
